Utveckling och vägledning

Visa kartan i helskärm

Framtidsbild

När flera funktioner blandas skapas ett mer kontinuerligt liv både i det offentliga och inomhus vilket innebär att stadens platser blir säkrare och tryggare. Genom att utforma områdets gator, parker och torg med en högre grad av tydlighet för vart man som gående och cyklist kan röra sig ökar tryggheten också.

Bild: Idéskiss för omvandling av Busstorget. Tidig illustration som visar på en möjlig utveckling av området, fortsatt planering ska studera området vidare, vilket kommer innebära avsteg från denna tidiga illustration

Vägledning för busstorget

• Planera för en blandning av bostäder, kontor, centrumverksamhet och bussterminal där grönområden utvecklas och kulturmiljön stärks
• Projektet är ett utvecklingsområde på sikt som kan förverkligas när kapaciteten i spillvattennätet och övriga förutsättningar så tillåter. För att möjliggöra stadens fortsatta utveckling investeras i en större kapacitet för Lindholmens avloppsreningsverk samt påbörjas arbete med att utreda lokalisering av nytt reningsverk. Bedömningsvis kommer detta område vara aktuellt först när ett nytt reningsverk finns
• Planläggning av området ska föregås av planprogram som anger utgångspunkter och mål för efterföljande planläggning. Erforderliga utredningar utförs i planprogram och detaljplaner för att säkerställa nödvändigt underlag för planläggning och en god bebyggd miljö
• Ta fram fördjupade analyser av områdets kulturmiljö i varje skede av områdets planering och genomförande
• Planera och utforma en modern bussterminal som samspelar med omkringliggande områden och strukturer väl, beakta omgivningspåverkan och säkerställ en hälsosam och god bebyggd miljö
• Vid avvägning av allmänna intressen ska behovet av en ny bussterminal väga över bevarandevärdet av byggnaderna på fastigheterna Låset 1 och Trud 1. I största möjliga mån ska påverkan på byggnaden på Mode 1 undvikas men om påverkan är oundviklig ska intresset att förverkliga den nya bussterminalen väga över, förutsatt att påtaglig skada på riksintresset kan undvikas
• Verka för Trafikförvaltningens medfinansiering av planering och genomförande av den nya bussterminalen
• Öka andelen park- och grönytor i området
• Stärk kopplingar till omkringliggande områden

Kulturmiljö

När området utvecklas ska dess kulturhistoriska värden nyttjas och utvecklas. Den byggda miljön på kvarteren Dammen, Trud, Mode och Tor ger en samlad bild av områdets utveckling från 1700-talet tills idag, när området utvecklas ska läsbarheten bevaras. Byggnaderna av särskilt värde för kulturmiljön ska bevaras och synliggöras, tillkommande bebyggelse i direkt anslutning till dessa ska inte ha dominerande uttryck eller skala. Genom anpassning till viktiga siktlinjer ska ny bebyggelse inte förstöra betydelsefulla visuella kopplingar i riksintresseområdet. På den gamla missionskyrkan i kvarteret Tor fanns tidigare en spira som än mer än idag utmärkte byggnaden som av särskild betydelse, restaurering av denna och andra liknande åtgärder kan bidra till att stärka områdets kulturvärden. Kulturmiljöanalys framtagen inom arbeten med denna fördjupning av översiktsplanen bör vara vägledande för fortsatt planering med fördjupade analyser kommer behövas.

Ytterligare vägledning för hantering av kulturmiljö finns i avsnitt Allmänna intressen - Kulturmiljö och landskapsbild.

Bussterminal

Det har sedan tidigare pågått ett arbete mellan kommunen och Trafikförvaltningen att studera placering och utformning av en ny modern bussterminal som ersätter den befintliga. Den nya bussterminalen placeras västerut och innebär att Baldersgatan förläggs i läge längre österut. För att bygga en ny modern bussterminal som tillgodoser det framtida behovet från en ökad befolkning i staden och kommunen behöver terminalen göra intrång på bebyggelsen inom riksintresseområdet. Byggnaden på fastighet Trud 1 kommer behöva rivas och det är högst troligt att även byggnaden på fastigheten Mode 1 kommer behöva byggas om. Utformningen av ny bussterminalen är inte fastställd och i största möjliga mån ska påverkan på byggnaden på Mode 1 undvikas då denna befinner sig inom ett område som bedöms vara ett särskilt värdefullt bebyggelseområde, men om påverkan är oundviklig ska intresset att förverkliga den nya bussterminalen väga över. Den nya bussterminalen behöver planeras och utformas på ett sätt som samspelar med sin omgivning och inte medför en betydande negativ påverkan på intilliggande områden.

Ny bebyggelse

På området för den befintliga bussterminalen ska tillkomma en blandad bebyggelse av kontor, handel, centrumverksamheter och bostäder. Området är mycket väl lämpad för arbetsplats- och besöksintensiva verksamheter med hänsyn till närheten till bussterminalen och stadskärnans övriga målpunkter. Den befintliga bebyggelsen söder om bussterminalen har en karaktär av institutioner, verksamheter och industrier vilket ska tas tillvara på vid områdets utveckling. Just karaktären av institutioner och närheten till bussterminal och stadskärnan skapar en plats väl lämpad för ett kommunhus. Det befintliga kommunhuset på Estunavägen är ämne för omlokalisering i och med utvecklingen av Övre Bryggårdsgärdet och att flytta hela eller delar av kommunhuset till busstorget möjliggör fortsatt omvandling av Övre Bryggårdsgärdet. Industriella karaktärsdrag såsom sågtaken på byggnaden på fastighet Mode 1 kan återuppstå i ny bebyggelse i syfte att stärka läsbarheten av stadens och områdets industriella historia.

Då ny bebyggelse bör underordnas den befintliga i skala för att värna den känsliga kulturmiljön är möjligheterna för en högre exploateringsgrad begränsade. Uppskattningsvis kan 200 – 400 bostäder tillkomma i området givet att andelen kontor och service ligger runt 10 – 15% av total byggnadsarea. Vid etablering av en eller flera större arbetsplatser blir antalet bostäder färre. För att lösa parkering för både bostäder, centrumbesökare och arbetsplatser bör parkering förläggas under marken och integreras i bebyggelsen genom multifunktionella mobilitetshus. Dagens markparkering är en ineffektiv användning av en värdefull central plats i staden och bidrar till att skapa ett otryggt område.

Grönstruktur

För att höja upplevelserikedomen och stärka kulturmiljön ska andelen park- och grönytor öka. Busstorget med omnejd är idag ett av de område där det råder störst brist på park- och grönområden. Mer grönska i området kommer bidra positivt till tillhandahållande av ekosystemtjänster, mångfunktionella grönytor ska eftersträvas. Förbättrade spridningssamband och kopplingar till stadens befintliga grönstruktur ska beaktas vid fortsatt planering. Genom att utveckla den mindre parkytan som finns centralt i området återtar grönskan en del av den trädgården som tidigare omgärdat byggnaderna på kvarteret Tor. Detta stärker det kulturhistoriska värdet och ser till att fler har tillgång till tillräckliga park- och grönytor.

För att tillgodose riktlinjen att minst 15% av markytan inom nya eller omvandlade stadsdelar ska vara offentlig friyta, 10% ska vara offentlig grönyta och 5% ska vara parkyta behöver vissa mått följas i efterföljande planering. Hela utvecklingsområdet är omkring 5,3 hektar stort. Hela området har under 15% offentlig friyta inom 500 meter, ungefär hälften av området har under 5%. Tillkommande offentliga friytor från stadsutvecklingsprojektet Övre Bryggårdsgärdet kommer förbättra tillgången men endast med någon enstaka procent. Minst 0,8 hektar av den totala markytan i utvecklingsområdet ska utgöras av offentlig friyta, av denna ska minst 0,53 hektar vara offentlig grön friyta och av denna ska minst 0,26 hektar vara parkyta.

Trafikstruktur

När området utvecklas ska kopplingar till omkringliggande områden stärkas. Genom att förlänga Billborsgatan med ett torgstråk ner mot nya bussterminalen skapas en gångvänlig huvudartär genom området. Längs denna huvudartär bör planeras för aktiva bottenvåningar som inrymmer urbana besöksintensiva verksamheter. Lämpligt är att en stor andel av fasaden av dessa bottenvåningar utgörs av skyltfönster för att möjliggöra en visuell kontakt mellan människor i byggnaderna och på gatan. Att förtäta längs Danskes gränd bidrar till att skapa ett definierat stadsrum och en mer kontinuerlig bebyggelse i stadskärnan. Gatorna som omringar utvecklingsområdet behöver en ny gestaltning som möjliggör resor för gående och cyklister till, från och genom området. Dessa är Danskes gränd, Hantverkaregatan, Bangårdsgatan, Baldersgatan och Estunavägen. Kopplingen mellan Hantverkaregatan och Estunavägen behöver ses över för att skapa en mer direkt väg, Estunavägen-Hantverkaregatan har potential att skapa en mycket gen väg till stadskärnan för gående och cyklister i stadens nordvästra delar. Kopplingen från Baldersgatan till området och vidare mot stadskärnan är idag mycket otydlig och därmed osäker, här ska ökad tydlighet i gatuutformningen skapa en attraktiv och säker väg till den nya bussterminalen och stadskärnan. 

Samhällsnytta

De begränsade möjligheterna till en högre exploateringsgrad, som följd av nödvändig hänsyn till områdets värdefulla kulturmiljö, innebär att projektet bör beakta ett bredare samhällsekonomiskt perspektiv före vinst inom det enskilda projektet. Utvecklingsområde Busstorget ska ses som en långsiktig investering där kommunen satsar på att åtgärda en av de mest otrygga platserna i kommunen och möjliggör för mer kapacitetsstark kollektivtrafikförsörjning vilket kommer gynna både individen och kommunen i helhet. Detta innebär inte att projektet inte ska sträva mot en god ekonomisk hushållning. För att främja projektets ekonomiska förutsättningar är det lämpligt att använda området för omlokalisering av funktioner på andra platser i staden vilket frigör mark på platser där exploateringsgraden kan tillåtas vara högre. Här är omlokalisering av det befintliga kommunhuset ett gott exempel. Kommunen behöver också samarbeta med Trafikförvaltningen vid planering och genomförande av den nya bussterminalen. Kommunen ska verka för att Trafikförvaltningen medfinansierar planering och genomförande av den nya bussterminalen.

Då utvecklingen av detta område innebär omhändertagande av det område i kommunen som är mest otryggt, binder samman övriga delar av staden, är det mest centrala utvecklingsområdet och innebär tillskapandet av ny bussterminal bör projektet prioriteras över andra utvecklingsområden som introduceras i denna fördjupning av översiktsplanen.

Bostadsförsörjning

För att följa denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning ska nya stadsdelar i sig bestå av ett blandat bostadsutbud samt bidra till att utbudet i staden som helhet utvecklas mot ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning. För att detta utvecklingsområde ska höja blandningen i denna del av staden behöver tillkommande bostäder bestå av en högre blandning av upplåtelseformer än beståndet. Kommunen har en begränsad möjlighet att reglera upplåtelseformer vilket innebär att mål för fördelning av upplåtelseformer behöver förankras med övriga aktörer i projektet. För detta projekt behöver tillkommande andel bostadsrätter vara mindre än 62% för att inte bibehålla bostadsformens dominans i området. För att främja en blandning av upplåtelseformer bör en marginal mot detta mått hållas. Om stadsdelen även ska bidra till ett blandat utbud i hela staden behöver bostadsrätterna inte överstiga 60% av tillkommande bostäder.

Sett till lägenhetsstorlekarna så utgör lägenheterna i de angränsande områdena en i genomsnitt högre bostadsstorlek än staden i stort på grund av en relativt hög grad treor, fyror och femmor och låg grad ettor och tvåor. Genomsnittslägenhet i området är omkring 0,24 rum större än den genomsnittliga lägenheten i staden.

För att främja en stad med ett mer varierat utbud av bostadsstorlekar som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning behöver tillkommande bostäder i detta projekt bidra till att skapa ett bestånd i staden med en i genomsnitt större lägenhetsstorlek. Då de angränsande områdenas bestånd har större lägenhetsstorlekar än staden föreligger inget behov att skapa fler större lägenheter för att uppnå en variation i området men för att främja en stad med en mer balanserad åldersfördelning kan en större genomsnittlig storlek på lägenheterna ändå vara önskvärt. Samtidigt kan fler lägenheter i storleken ett rum och kök tillkomma då detta skulle bidra till en bättre balans i det större omkringliggande området samt att ettor är en lägenhetsstorlek som attraherar många unga vuxna.

För att åstadkomma ett bestånd som i genomsnitt har en relativt stor lägenhetsstorlek (tre rum och kök) och skapar många ettor kan lägenhetsstorlekarna fördelas med 30% ettor, 7% tvåor, 10% treor, 38% fyror och 15% femmor.

Om ovannämnda mått för upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar följs kommer uppskattningsvis omkring 24% av inflyttare i utvecklingsområdet vara mellan 0–17 år, 36% mellan 18–34 år, 29% mellan 35–64 år och 11% 65+ år. Denna demografi är markant yngre och mer balanserad än staden i stort. Uppskattningen är baserad på tendenser observerade i inflyttningsstatisk för staden mellan åren 2015–2019.